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Conheça o guia completo dos documentos para legalizar sua incorporadora de forma eficiente.
Fique atento às obrigações legais e legalize sua incorporadora. Veja abaixo a lista de documentos que você precisa apresentar.
Sabemos que agora e no pós-crise, a incorporação de bens se mostra um ótimo negócio.
Mas é necessário preparo e planejamento financeiro, legal e técnico para que o empreendimento alcance o sucesso esperado, porque trata-se de um mercado em nova ascensão.
Aquele que não estiver reconhecidamente legalizado, sai em desvantagem nesta disputa por uma preferência comercial.
Apesar de existir uma forte concorrência neste mercado, as fusões e sociedades estão se mostrando como uma alternativa viável para este enfrentamento. Confira mais.
Legalizar uma incorporadora: saiba agora o que é.
É a formalização legal da empresa, feita através de CNPJ, alvarás, entre outros documentos e registros.
Eles devem ser providenciados nesta etapa e é necessário ter um contador para tanto (à exceção ao MEI).
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Entenda o que é uma incorporadora
É o meio através do qual uma pessoa física ou jurídica constrói um edifício, com várias unidades autônomas, no terreno de outra pessoa.
Abertura de uma incorporadora: como funciona?
Toda incorporação imobiliária é administrada pela Lei Federal nº 4.591/64, que é a mesma norma usada na formação e funcionamento de condomínios.
Nela estão todas as obrigações dos proprietários, cessionários e/ou da própria incorporadora, promitentes, entre outros responsáveis relacionados.
Em teoria, a abertura de uma empresa de incorporação é muito similar com qualquer outra empresa de serviços.
O enquadramento e regime tributário estão diretamente relacionados com o faturamento da empresa.
Sendo assim, se a incorporadora for de pequeno porte, há a possibilidade de utilizar o Simples Nacional como regime tributário e até o MEI como enquadramento.
Lembrando que como MEI, o empreendedor só poderá ter 1 funcionário, além das limitações relacionadas ao faturamento.
Por isso, o MEI não seria o enquadramento mais adequado para uma incorporadora de bens, considerando o sucesso do empreendimento.
De qualquer forma, é importante ter um contador ou um escritório de contabilidade neste processo .
Qual a documentação necessária para legalizar uma incorporadora ?
Fazer uma incorporação imobiliária não é um procedimento simples , é um processo extremamente burocrático, exigindo várias visitas ao cartório e ao tabelionato de notas, além de uma quantidade grande de documentos.
Vamos ver agora quais são eles:
- Requerimento: deve ser assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporação, observando-se o seguinte:
1- Se pessoa física: se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; se o incorporador for apenas um deles, somente este assinará o requerimento, porém, neste caso, deverá apresentar o instrumento de mandato, outorgado pelo outro cônjuge.
A mesma exigência deverá ser verificada em relação aos alienantes do terreno, caso não sejam concomitantemente os incorporadores;
2- Se pessoa jurídica: o requerimento deverá estar instruído com o contrato social devidamente registrado (Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas), junto com a certidão atualizada dos atos constitutivos, devendo estar devidamente comprovado.
Através do ato constitutivo, será verificada a capacidade do firmatário do requerimento.
- Título de propriedade do terreno ( escritura ou o documento equivalente): poderá ser o título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual haja uma cláusula de inserção na posse do imóvel, não podendo existir normas que impeçam a sua alienação em frações ideais, com a autorização para demolição e construção, devidamente registrado.
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Certidões Negativas (referentes ao proprietário e ao incorporador):
Federais:
- Apresentar a Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil;
- Da Justiça do Trabalho;
- Da Justiça Federal (a cível e criminal e juizado especial);
- Certidão negativa do INSS.
Estaduais:
- Da Fazenda Estadual;
- Da Justiça Comum Estadual (a cível e criminal e o juizado especial).
Municipais:
- Certidão Negativa de Tributos Municipais;
- Certidão emitida tabelionato de protesto de títulos: precisa apresentar negativa de Protesto de Títulos dos últimos 5 anos. Obs.: Caso tenha um Cartório Distribuidor, basta a certidão negativa de distribuição. Sendo positiva, deve ser entregue a certidão do Cartório de protesto para o qual foi distribuído.
- Certidão do imóvel;
- Certidão negativa de tributos municipais;
- A certidão negativa de ônus e ações de registro de imóveis;
- Histórico vintenário: dos títulos de propriedade do imóvel , compreendendo os últimos vinte anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros.
Projeto arquitetônico da construção
Deve ser legitimado pelas autoridades capacitadas, em via original ou a cópia autenticada.
Além dos quadros DA NBR 12.721/2006: A Folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR 12.721/2006 assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário (com firmas reconhecidas).
Necessária a apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros.
Deverá apresentar também o alvará de construção – o original ou a cópia autenticada. Bem como as discriminações das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas irão corresponder.
O atestado de idoneidade financeira fornecido por um estabelecimento de crédito que opera há mais de cinco anos no país, informando que o incorporador possui idoneidade, também precisa ser apresentado para fins de legalizar a incorporadora.
O contrato-padrão (facultativo) que ficará arquivado na Serventia Registral deverá ser apresentado.
Declarações
A declaração acompanhada das plantas explicativas, sobre o número de veículos que a garagem acomoda e os locais destinados a custódia dos mesmos, a menos que as plantas constarem expressamente do projeto aprovado.
Ainda a declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o artigo 39, II, referente a Lei de Condomínio e Incorporação
A certidão de instrumento público de mandato concernente à situação em que o proprietário concede ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno, precisa fazer parte da relação de documentos.
E por último, a declaração expressa na qual se demonstre se a organização estará sujeita ao prazo de carência de 180 dias.
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